Finanzierungsbausteine
Als Finanzierungsbausteine können die verschiedenen Möglichkeiten zur Kreditaufnahme für eine Immobilienfinanzierung bezeichnet werden. Hierzu gehören verschiedene Darlehensformen, Bausparverträge, Kapitallebensversicherungen sowie Risikolebensversicherungen. Nähere Informationen dazu, erhalten sie, unabhängig von jeder Gesellschaft, von uns.
Annuitätendarlehen
Bei Annuitätendarlehen (dem am häufigsten genutzten Finanzierungsbaustein) wird ein konstanter Betrag, der Zins- und Tilgungsanteil beinhaltet, gezahlt.
Mit fortschreitender Laufzeit erhöht sich der Tilgungsanteil, da sich die Zinsen bei schrittweiser Tilgung verringern. Im abnehmenden Maße wird noch ein Disagio bzw. Damnum optional angeboten.
Dies ist ein Abschlag vom Darlehen, welchen das Kreditinstitut bei Auszahlung einbehält. Da hier die volle Nominalschuld zu verzinsen und zu tilgen ist, erhält der Darlehensnehmer einen günstigen Nominalzins.
Durch ein Disagio kann die anfängliche Kreditrate gesenkt werden. Dies führt aber zu einer höheren Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist.
Für die Finanzierung von selbstgenutzten Immobilien ist ein Disagio im Normalfall nicht zu empfehlen. Eine steuerliche Absetzbarkeit ist bei Selbstnutzung nicht mehr gegeben. Während der vereinbarten Zinsbindungsfrist, sofern diese nicht zehn Jahre überschreitet, kann der Darlehensbetrag nur bei Vorliegen besonderer Umstände wie Verkauf oder Neufinanzierungsbedarf vorzeitig gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückgezahlt werden.
Tilgungsdarlehen
Bei Tilgungsdarlehen ist der Tilgungsbetrag konstant und da sich die Zinsen bei fortlaufender Tilgung verringern, sinkt die Belastung, die aus Zins und Tilgung besteht. Sonderkredite, z.B. ein KfW-Darlehen aus dem CO2-Minderungsprogramm sowie von Banken angebotene Tilgungsdarlehen, die aus der Eigenheimzulage getilgt werden, sind typische Beispiele.
Tilgungsfreies Darlehen
Bei tilgungsfreien Darlehen werden während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt. Die Höhe der Kapitalschuld nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen und zur späteren bleibt unverändert, da im Normalfall erst am Ende der Laufzeit durch eine Lebensversicherung oder durch einen fälligen Bausparvertrag in einer Summe getilgt wird. Auch zur Vorfinanzierung von noch Tilgung durch Fondsanlagen werden die auch endfällige bzw. Festbetragsdarlehen genannten Kredite verwendet.
Zu beachten ist hier, dass insbesondere bei längeren Laufzeiten aufgrund der Tilgungsvoraussetzung eine gleichbleibend hohe Zinsbelastung entsteht. Dieses kann, wenn man die Gesamtkosten vergleicht ein sehr teures Finanzierungsmodell sein.
Bausparverträge
Grundsätzlich wird beim Bausparvertrag einige Jahre zu niedrigen Guthabenzinsen gespart, bevor dann unter Anrechnung des ersparten Betrages ein Darlehen in Höhe der Differenz zur Bausparsumme zu einem von vornherein festen, günstigen Zinssatz gewährt wird. Je nach Tarif und Höhe der Bausparsumme und Sparleistung ergeben sich unterschiedliche Laufzeiten. Prinzipiell bedeuten höhere Sparzinsen auch wieder höhere Darlehenszinsen. In Zeiten höherer Spar- und Anlagezinsen ist stets zu prüfen, ob nicht wo anders günstigere Guthabenzinsen zu erzielen sind. Das Maklerbüro Domeier hat Kooperationsverträge mit den führenden Bausparkassen. Gerne vergleichen wir auch für sie die unterschiedlichen Tarife. versicherung.helmstedt@ngi.de
Zugeteilter BSV
Bei zugeteilten Bausparverträgen steht das Bausparguthaben direkt als Eigenkapital zur Verfügung. Das Bauspardarlehen ist sofort abrufbar, eine Vor- oder Zwischenfinanzierung ist nicht nötig. Im Normalfall sollte ein zugeteilter Bausparvertrag als günstiger Finanzierungsbaustein genutzt bzw. einbezogen werden, wenn die Ratenbelastung nicht zu hoch ist.
Auch als Reserve für spätere Sanierungen/Renovierungen kann ein zugeteilter Bausparvertrag sinnvoll sein
Bestehender BSV
Ein bestehender, noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag macht eine Vor- bzw. Zwischenfinanzierung notwendig. Von einer Vorfinanzierung spricht man, wenn die Mindestzuteilungsvoraussetzungen noch nicht erfüllt sind (Mindestguthaben oder Mindestlaufzeit sind noch nicht erreicht). Wenn diese Voraussetzungen bereits erfüllt sind, die Bewertungszahl aber noch unter der Zielbewertungszahl liegt, wird von einer Zwischenfinanzierung ausgegangen. Jede Bausparkasse gibt Auskunft darüber wann ein Vertrag vorraussichtlich zuteilungsreif wird.
Neuer BSV
Zu unterscheiden sind folgende Situationen nach Fristen: Die Finanzmittel werden sofort, in ca. zwei bis sechs Jahren oder aber erst in ca. sieben bis zehn Jahren benötigt. Wenn die Finanzierungsmittel in zwei bis sechs Jahren benötigt werden, käme entweder eine Soforteinzahlung in Frage, die eine Zuteilung in 24-48 Monaten ermöglicht, oder ein sogenannter Schnelltarif, der bis zu einem Zeitraum von sechs Jahren zugrunde zu legen wäre.
Kapitallebensversicherung
Ein relativ günstiges Darlehen wird von der Bedingung abhängig gemacht, eine Kapitallebensversicherung mit einer Laufzeit zwischen 12 und 30 Jahren abzuschließen. Ein solches Hypothekendarlehen wird auch als Festhypothek bezeichnet, bei dem die Tilgung gegen Abtretung der Kapitallebensversicherung ausgesetzt wird. Während der Laufzeit verringert sich das Schuldkapital nicht, d.h. Zinsen müssen stets auf den vollen Betrag gezahlt werden. Erst bei Fälligkeit der Kapitallebensversicherung erfolgt die Tilgung auf einmal. Da die Rendite der Kapitallebensversicherung geringer ist als der Darlehenssollzinssatz, lohnt sich diese Kombination normalerweise nicht. Die enthaltene Risikolebensversicherung kostet nur einen kleinen Teil der Prämie und könnte auch gesondert vereinbart werden.
Neue Kapitallebensversicherung
Bei einer neu abzuschließenden Kapitallebensversicherung in Kombination mit einem tilgungsfreien Darlehen ist zu beachten, dass die Höhe der Ablaufleistung bei Vertragsschluss noch nicht feststeht. Auch besteht ein Zinsänderungsrisiko, wenn die Zinsbindefrist des Darlehens vor Fälligkeit der Lebensversicherung endet, ohne dass inzwischen getilgt wurde. Der vorzeitige Ausstieg aus solcher Finanzierung, ob nun familiär-, finanziell- oder berufsbedingt ist besonders problematisch. Zum einen wegen der anfangs sehr schwachen bis sogar negativen Rendite und zum anderen wegen der besonders hohen Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung, da noch keine Tilgung erfolgt ist. Im Normalfall (Selbstnutzung) lohnt sich dieser Finanzierungsbaustein nicht. Dies kann durch Steuerabsetzmöglichkeit bei Vermietung anders sein. Hier sollte ein Steuerfachmann zu Rate gezogen werden.
Bestehende Kapitallebensversicherung
Grundsätzlich lohnt es sich nur, eine bestehende Kapitallebensversicherung als Tilgungsersatz einzusetzen, wenn die Versicherungsrendite für die Restlaufzeit höher ist als der Darlehenszinssatz, der für die Restlaufzeit des Darlehens fest vereinbar ist. Die monatliche Gesamtbelastung aus Zins- u. Prämienzahlungen sollte niedriger sein als bei einem vergleichbarem Tilgungsdarlehen.
Risikolebensversicherung
Zum Zwecke der Absicherung des Darlehens ist eine Risikolebensversicherung sinnvoll. Im Unterschied zur Kapitallebensversicherung besteht die Risikolebensversicherung nur zur Absicherung des Todesfalls. Die Prämien hierfür sind relativ gering, aber altersabhängig. Für den Zweck der Baufinanzierungsabsicherung genügt eine Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme, die den jeweils offenen Restbetrag abdeckt. Die Prämien sollten anhand der Barwerte aller Beiträge verglichen werden, niedrige Anfangsbeiträge können täuschen.
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