Grundlagen der Baufinanzierung
Die Feststellung des Finanzierungsbedarfs sowie die Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit bilden die Grundlage der Baufinanzierungsberatung. Beide Werte sollten Sie für sich ermitteln. Hier dazu einige Hinweise.
Finanzierungsbedarf
Sie ermitteln den Finanzierungsbedarf aus der Differenz von Gesamtkosten und Eigenkapital.
Gesamtkosten
Zu den Gesamtkosten zählen Kosten wie Kaufpreis, Grundstückskaufpreis, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Grundbuchgebühren, Baukosten, Erschließungskosten etc. Grundsätzlich ist zwischen Bau oder Kauf zu unterscheiden, da jeweils unterschiedliche Kosten anfallen, viele Kosten sind jedoch in beiden Fällen aufzubringen. Beim Kauf einer Immobilie fallen häufig zusätzliche Kosten für Modernisierungs- bzw. Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen an.
Eigenkapital
Vorab ist zu bedenken, dass bei Bau oder Kauf 20 bis 40% der Baukosten bzw. des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten möglichst aus dem Eigenkapital zu bezahlen sind. Fehlendes oder zu geringes Eigenkapital erhöht die Zinsbelastung und das Risiko des Scheiterns der Finanzierung. Bei einer eventuellen Zwangsversteigerung wegen Zahlungsproblemen würden eventuell noch Schulden übrig bleiben.
Aber auch 100% Finanzierungen und Finanzierungen über 100% können wir ihnen auf Wunsch darstellen.
Monatliche Belastbarkeit
Sie berechnen die monatliche Belastbarkeit aus der Differenz der monatlichen Einnahmen und Ausgaben.
Zur Überprüfung können Sie ermitteln, was Sie im Durchschnitt in den letzten Jahren monatlich sparen konnten. Diesen Betrag zuzüglich der in Zukunft ersparten Miete steht für Kredittilgung zuzüglich der laufenden Nebenkosten (Wohngeld) zur Verfügung.
Einnahmen
Hier sind erst einmal die Nettoeinkünfte der Familienmitglieder anzusetzen. Nicht regelmäßige Einkünfte wie Urlaubs- und Weihnachtsgeld sollten Sie als Sicherheitsreserve ansehen und nicht bei den laufenden Einnahmen hinzurechnen. Falls Verdienste in Zukunft z.B. wegen Kindererziehung geringer werden oder teilweise entfallen, müssen Sie dies berücksichtigen. Erfassen Sie Kindergeldzahlung und sonstige Einnahmen wie Renten, Miet- und Pachteinnahmen u. ä.
Ausgaben
Bei den Ausgaben sind zunächst allgemeine Lebenshaltungskosten wie Aufwendungen für Lebensmittel und Kleidung anzusetzen. Bei den weiteren Haushaltskosten sind Ausgaben für Hausrat und Rücklagen für Haushaltsgeräte zu berechnen und auf Monatsbeträge zu verteilen. Hinzu kommen Nebenkosten für Energie, Ver- und Entsorgung sowie Grundsteuer. Hier werden zunächst 2,5 € pro m² Wohnfläche geschätzt, falls noch keine genaueren Werte bekannt sind. Berechnen Sie Ausgaben für Verkehrsmittel und Versicherungen ebenso wie Ausgaben für Hobbys, Unterhaltung und Kultur. Erfassen Sie schließlich auch die Kosten für den Urlaub auf den Monat umgelegt.
Einige Banken und Bausparkassen haben allerdings pauschalisierte Ausgaben in ihren Kreditrichtlinien zu Grunde gelegt. z.B.: 700 Euro Haushaltsvorstand 300 Euro jede weitere Person.
Beleihungswert
Der sogenannte Beleihungswert ist eine wichtige Größe, da von ihm die Höhe des möglichen Darlehens abhängt. Dieser wird nach der Beleihungsrichtlinie der jeweiligen Kreditinstitute ermittelt. Der Beleihungswert soll den langfristig erzielbaren Wiederverkaufswert darstellen. Wie dieser Wert festgelegt wird und wie sich seine Grenzen bemessen, erfahren Sie hier.
Beleihungsgrenzen
Von dem festgelegten Beleihungswert wird ein bestimmter Prozentsatz, meist 60 bis 80%, von dem Bankinstitut beliehen. Bei Versicherungsdarlehen beträgt die Quote häufig nur 45%.
Darlehen, die diesen Bereich nicht überschreiten, werden zu relativ günstigen Zinssätzen vergeben. Diese sogenannten 1a-Hypotheken werden durch erstrangige Grundpfandrechte gesichert und im Falle der Zwangsversteigerung als erstes aus dem Versteigerungserlös bezahlt. Sollte ein weiterer Kreditbedarf bestehen, können Kreditinstitute weitere Kredite vergeben. Diese werden als 1b-Hypotheken bezeichnet und haben einen höheren Zinssatz. Die Absicherung erfolgt durch zweitrangige Grundpfandrechte und zusätzlich durch eine öffentliche Bürgschaft.
Auch durch Bauspardarlehen - die Bausparkassen sind mit nachrangiger Besicherung einverstanden - lässt sich weiterer Finanzierungsbedarf decken. Letztlich kommen noch die gedeckten Personalkredite in Frage, die in erster Linie von der persönlichen Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers abhängen, obwohl hier auch noch ein Grundpfanderecht eingetragen wird.
Tipp: Da der Beleihungswert die Höhe des möglichen Darlehensbetrages bzw. des gewährten Zinssatzes bestimmt, sollte hier erforderlichenfalls Einsichtnahme in die Berechnung verlangt werden.
|
